W 2017 roku krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych kontynuował dobrą passę, która trwa już od czterech lat. Choć nie ma jeszcze wyników podsumowujących cały rok, wiadomo już, że był to kolejny rekordowy rok zarówno pod względem budowy mieszkań, jak i ich sprzedaży.

Pozytywne zjawiska zachodzące w polskiej gospodarce, takie jak stabilny wzrost gospodarczy, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń oraz rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych, wspierały dobrą koniunkturę. Inflacja utrzymująca się w okolicach celu inflacyjnego i wyjątkowo niskie stopy procentowe (stopa referencyjna NBP na poziomie 1,5%) powodowały, że rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wyższa niż oprocentowanie lokat bankowych, a koszt obsługi kredytu mieszkaniowego niski w relacji do czynszu najmu. Wszystkie te czynniki spowodowały, że popyt na mieszkania i domy był bardzo wysoki, szczególnie w przypadku rynku pierwotnego. W sytuacji niskich stóp procentowych wiele osób potraktowało zakup mieszkania jako lokatę kapitału, która w dłuższym terminie przynosi wymierny zysk, ale była też spora grupa nabywców, która zmienia swoje pierwsze mieszkania na większe. Dużym zainteresowaniem cieszyły się nie tylko tanie inwestycje (w tym te z finansowym wsparciem z Programu „Mieszkanie dla Młodych”), ale również droższe mieszkania z segmentu premium.

W minionym roku nowe mieszkania sprzedawały się tak dobrze, jak nigdy, a deweloperzy chcąc wykorzystać dobrą koniunkturę rozpoczynali kolejne inwestycje. Już po wynikach III kwartału 2017 roku widać było, że cały 2017 rok na pewno będzie rekordowy, a kolejne miesiące tylko to potwierdziły. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, w okresie od stycznia do listopada 2017 roku deweloperzy przekazalido użytkowania 79 153 lokale mieszkalne, co oznacza wzrost o 13% w porównaniu do analogicznego okresu roku 2016. W tym samym czasie sektor deweloperski rozpoczął budowę 97 555 mieszkań i uzyskał pozwolenie na budowę kolejnych 118 085 lokali. Są to wyniki wyższe odpowiednio o 25% i 26% w odniesieniu do okresu styczeń – listopad 2016 roku. Warto zaznaczyć, że tylko w listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę aż 10 244 mieszkań, co jest trzecim najlepszym wynikiem w historii sektora deweloperskiego w skali jednego miesiąca (przy czym pozostałe dwa również zanotowano w 2017 roku), w dodatku zrealizowanym w okresie tradycyjnego zimowego spowolnienia. Wynika z tego, że branża deweloperska wciąż ocenia perspektywy rozwoju mieszkaniowego rynku pierwotnego jako bardzo dobre.

W porównaniu do wyników zanotowanych w okresie styczeń - listopad 2013 roku, w minionym roku deweloperzy wybudowali o 61% więcej mieszkań, liczba rozpoczętych budów była dwa razy wyższa, a liczba wydanych pozwoleń – aż o 136% wyższa.

 

WYKRES 1. LICZBA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ, BUDÓW ROZPOCZĘTYCH ORAZ MIESZKAŃ ODDANYCH DO UŻYTKOWANIA PRZEZ DEWELOPERÓW

źródło: GUS

 

Bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zachęcały deweloperów do zwiększania aktywności, co z kolei spowodowało, że zasoby atrakcyjnych działek w największych miastach Polski powoli się wyczerpują. Deweloperzy, którzy wykorzystali już swój bank ziemi zbudowany w poprzednich latach, teraz ścigają się o wolne grunty. Dostępnych działek jest jednak tak mało, że nawet gorsza lokalizacja czy skomplikowana sytuacja prawna lub środowiskowa stają się akceptowalne dla deweloperów. Jak twierdzą deweloperzy, malejąca liczba dostępnych działek położonych w pożądanych lokalizacjach największych miast zaowocowała wzrostem ich cen, co przekłada się na ceny mieszkań.

Wyraźny wzrost popytu na mieszkania i brak presji na obniżki cen ze strony Programu „Mieszkanie dla Młodych” doprowadził do wzrostu cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Systematyczny wzrost cen notujemy już od początku 2013 roku. Jednak deweloperzy wyciągnęli wnioski z poprzedniego boomu popytowego i szybko reagują na zgłaszane przez klientów zapotrzebowanie, wprowadzając do sprzedaży nowe, dostosowane do potrzeb nabywców inwestycje. Dzięki temu wzrosty cen mieszkań nie są duże, a sytuacja na rynku nieruchomości póki co pozostaje dość stabilna.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON na dzień 10 stycznia 2018 roku, w ciągu ostatniego roku (IV kwartał 2016/IV kwartał 2017) we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego). Największą zmianę zanotowano w Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie, gdzie wzrost średniej ceny wyniósł odpowiednio 488 zł/m2, 459 zł/m2 oraz 431 zł/m2. Nieco zmniejszy wzrost zanotowano w Poznaniu – o 237 zł/m2, w Krakowie – o 178 zł/m2 i w aglomeracji katowickiej – o 136 zł/m2. Natomiast w Białymstoku i Łodzi średnia cena wzrosła o niewiele ponad 70 zł/m2.

 

WYKRES 2. ŚREDNIE CENY 1 M.KW. MIESZKANIA W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI W OKRESIE  I KW. 2015 R. – IV KW. 2017 R.

źródło: System AMRON

 

Również analiza umów najmu podpisanych w większości największych ośrodków miejskich Polski wskazuje na wyraźny trend wzrostowy, choć w dużej mierze wynika to zapewne z wprowadzania na rynek coraz większej liczby nowych mieszkań o lepszym standardzie wykończenia i wyposażenia. Spośród badanych lokalizacji, średnia stawka wynajmu mieszkania w ciągu ostatnich trzech lat pozostawała stabilna jedynie w Katowicach i Poznaniu.

W ciągu ostatniego roku (IV kwartał 2016/IV kwartał 2017) najbardziej wzrosła przeciętna stawka czynszu najmu mieszkania w Warszawie (o 119 zł) i w Łodzi (o 76 zł). Dość dużą zmianę zanotowano też w Gdańsku i Wrocławiu –  wzrost o ok. 30 zł. W pozostałych miastach zmiany były niewielkie.

W IV kwartale ubiegłego roku za wynajem lokalu mieszkalnego w stolicy trzeba było zapłacić średnio 1 658 zł miesięcznie, co stanowi kwotę wyższą o 785 zł od najniższej zarejestrowanej w tym okresie średniej stawki, odnotowanej w Katowicach.

 

WYKRES 3. ŚREDNIE CZYNSZE 1 M.KW. MIESZKANIA W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI W OKRESIE  I KW. 2015 R. – IV KW. 2017 R.

źródło: System AMRON

Rok 2017 upłynął w atmosferze prosperity na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a nowy rok rozpoczął się od euforii związanej z zakupami mieszkań w ramach ostatniej puli dopłat w Programie „Mieszkanie dla Młodych”. Nie brakuje jednak sygnałów nadchodzącego nieuchronnie przesilenia na rynku pierwotnym.

Ilość sprzedawanych mieszkań rośnie w szybkim tempie i w przeciągu ostatnich czterech lat uległa podwojeniu. Tymczasem dobra passa nie może trwać w nieskończoność. Po drugie wzrost cen gruntów pod zabudowę wywołany utrzymującym się wciąż wysokim popytem przy podaży znacznie okrojonej przez nowe regulacje i program rządowy „Mieszkanie Plus” oraz wzrastające koszty budowy płynące z deficytu siły roboczej i rosnących kosztów materiałów budowlanych wywołują presję na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto wejście w życie nowego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego może dodatkowo pogłębić i tak trudną już sytuację na rynku gruntów budowlanych. Po trzecie, zgodnie z oczekiwaniami obserwatorów rynku Rada Polityki Pieniężnej prędzej czy później podniesie stopy procentowe. Przez dużą część roku 2018 działał będzie ten jeden z najsilniejszych stymulatorów obecnego wzrostu na rynku deweloperskim, jednak w dłuższej perspektywie podwyższenie poziomu stóp procentowych będzie silnym czynnikiem chłodzącym koniunkturę na pierwotnym rynku mieszkań.

Wydaje się zatem, że uzasadnione jest twierdzenie, że o ile w pierwszej połowie roku nie powinniśmy mieć do czynienia z istotnymi zmianami na rynku mieszkaniowym, o tyle pod koniec 2018 roku może rozpocząć się hamowanie wywołane nie tylko wzrostem cen mieszkań, ale również – a może przede wszystkim – obniżeniem atrakcyjności i opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem, spowodowane, poza wyższymi cenami, również wyższymi stopami procentowymi.